Объединение совладельцев многоквартирного дома
На первый взгляд, создание ОСМД кажется весьма выгодным, поскольку жильцы сами решают, как эффективно использовать квартплату. Так и есть, при условии того, что дом в хорошем состоянии, относительно новый и затраты сведены к минимуму. Проблемный момент заключается в том, что примерно 70% жилого фонда Украины требует немедленного капитального ремонта. Если старый дом передается на баланс ОСМД, то вся ответственность за состояние дома автоматически переходит на его жильцов. Как правило, такие дома требуют капитальных ремонтов крыш, сетей, фасадов или лестничных клеток, что сразу отображается на увеличении затрат дома и в результате значительно повышает квартплату. Получить кредит на такие мероприятия для ОСМД тоже проблематично. Причинами этого являются высокие процентные ставки по кредитам.
При этом затраты можно поделить на три группы.
1. Хозяйственные (реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, техническое переоснащение общего имущества многоквартирного дома).
2. Затраты на коммунальные услуги (заключение договоров с соответствующими коммунальными службами).
3. Затраты на оплату услуг управляющего, консьержей, охраны и прочих задействованных лиц.
И конечно же все эти процессы сопряжены за частую со злостными задолженностями со стороны жильцов. Методы борьбы с должниками у всех как правило свои. На должников подают в суды и взыскивают долги принудительно через исполнительные службы, правда, что некоторые суды могут идти годами. Где-то удается договориться о реструктуризации долга, но для этого необходимо желание самого должника. Поэтому как правило эффективность взыскания задолженностей ложиться на плечи ОСМД и зависит от правильной роботы правления. Сегодня существует много примеров успешного функционирования ОСМД.
Целесообразно разобрать организационно-экономическое обеспечение ОСМД, и факторы влияющие на эти процессы. Рассмотрим основные факторы, влияющие на бюджет ОСМД в обратном порядке по своей значимости:
1. Персонал. Конечно есть те позиции, без которых не обходится ни одно ОСББ, такие как управляющий и бухгалтер. Услуги других специалистов зачастую заказывают в специализированных компаниях. Значительная доля затрат приходится на услуги охранных фирм и если речь идёт о комплексных домах, то и консьержей. Последнее, не просто можно, но и нужно свести до минимума, не утратив при этом основной функционал должности.
2. Энергосбережение. Наибольшие затраты приходятся на отопление. При грамотной реализации комплекса работ это помогает сэкономить до 300 тыс. грн за сезон в одном доме, примерно 40грн на одном метре. Сюда входит замена коммуникаций, внешние утеплительные работы и обязательно создание индивидуального тепло пункта с установленными теплосчетчиками. В определенной степени бесспорно помогают экономить и энергосберегающие источники освещения.
3. Долги. Это то, что не дает ОСМД идти вперёд, реализовывать проекты по благоустройству и энергосбережению. Более того, если не работать над этим фактором, то может привести к ужасающим последствиям, таким как отключение от централизованных поставщиков основных энерго услуг. В целом это результат плохой коммуникации с жильцами и возможно связано с недополучаемыми предоставляемыми услугами.
4. Технологии. Или как сейчас еще модно говорить- диджитализация. Это глубокая трансформация бизнеса, подразумевающая использование цифровых технологий для оптимизации бизнес-процессов, автоматизации, повышения производительности компании и улучшения взаимодействия с клиентами.
Поскольку последний фактор на первый взгляд смотрится менее убедительно чем предыдущие, предлагаем на нём остановиться и рассмотреть более детально. По порядку. Правильное взаимодействие с жильцами одна из ключевых особенностей диджитализации и залог успешности ОСМД в целом. Как обычно жильцы получает информацию, к примеру, об отсутствии - горячей воды? Согласитесь, что зачастую это происходит только после того как жилец откручивает кран с горячей водой. Печатные и расклеенные объявления в своей массовости несут больше посредственный характер, что не вызывает особого интереса. Информирование о предоставляемых услугах ОСМД или своевременная оперативная информация о нештатных ситуациях выглядит куда лучше в электронном формате. В добавок ОСМД может проводить согласования/голосования за тот или иной возможный проект, а также проводить сторонние рекламные акции, что может привлечь дополнительные средства в бюджет правления. При этом управляющий компании освобожден от затянутых переписок с каждым жильцом по отдельности или всеми вместе взятыми как это бывает в ОСМД использующих социальные каналы.
По долговому вопросу самым лучшим регуляторам на сегодняшний момент можно смело назвать решение с использованием Системы Контроля Управлением Доступа лифта. Нет необходимости участвовать в жарких дискуссиях по характеру неуплаты. Не зачем доводить ситуацию до вмешательства со стороны поставщика услуг или дожидаться судовых решений. Доступ с ограничением к использованию лифта вполне правомерен и уже неоднократно себя зарекомендовал с лучшей стороны. Как правило, вопрос погашения задолженностей решается в самые кратчайшие сроки. Говоря о энергосбережении нельзя ни упомянуть и о безопасности жилого дома как в целом так и отдельных его помещений. Доступ в подъезд однозначно должен быть закрыт домофонией. Как минимум это сбережет затраченные средства на установленные энергосберегающие лампочки. Очень важным моментом является обеспечение безопасности индивидуального тепло пункта. С моментом появления в многоквартирных домах теплосчетчиков, появился ожесточенный спрос на данную продукцию. Чаще всего целью воров становятся цветные металлы, из которых изготовлены расходомеры — узлы теплосчетчиков. При снятии этого оборудования система подачи теплоносителя или горячей воды не может работать, пока не установят так называемые катушки. Это временное приспособление позволяет возобновить подачу воды в дом. Общее количество разворованных домовых узлов учета тепловой энергии только в Киеве за 2017 год составляло 361. Помимо несанкционированных вскрытий подвалов с теплосчетчиками, жертвами также становятся и помещения с лифтовым оборудованием. Ежемесячно фиксируют сотни случаев покушений на домовые подъемники и подвальные помещения. Лучшим решением в этой ситуации станет сигнализация и СКУД.
С помощью современных технологий можно сократить посты охраны или консьержей до одного поста. Все управление домофонией, СКУД, видеонаблюдением находится в одной сети, в одной комнате. Это дает возможность не только сэкономить на заработной плате, но и сдавать в аренду свободные помещения. И что еще важно- своевременно реагировать на любую нештатную ситуацию. Хотелось бы подчеркнуть, что залогом реализации успешной системы управления ОСМД станет правильно отстроенная коммуникация с жильцами. Необходимо будет создать, наполнить финансовый фонд, а также избавиться от дебиторской задолженности. В этом соответственно поможет автоматизация процессов, позволяющая не только снизить операционную нагрузку, но и минимизировать рабочий штат, не теряя при этом желаемого функционала. Перед началом работ по энергосбережению, следует подготовить и обезопасить помещения с устанавливаемым оборудованием. К сожалению любые строительные работы сопряжены с рисками потери имущества. Стоит отметить, что использование видеонаблюдения будет не лишним. Вот уже больше десяти лет компания «Домофонные системы» работает над техническими решениями для всех этих важных аспектов. Не мало работы довелось проделать перед тем как мы пришли к целому комплексу мероприятий способных сделать нашу жизнь комфортнее и безопаснее. На сегодняшний день мы по праву называемся компанией №1 в Украине в области IP домофонии и гордимся результатами своих достижений. Подходя к тем или иным задачам, мы зачастую ставим себя на место наших клиентов. Это лучше помогает понять проблематику и наши общие цели. Говоря о проблематике коммуникации ОСМД и жильцов, мы постарались создать такой инструмент, который помог бы совместно принимать решения о том или ином проекте, закладывать бюджет или просто информировать жильцов о ситуациях в доме. Очень важно, то что все это экономит время управляющей компании и не требует дополнительных обратных комментариев. Также обратили внимание на рекламные моменты самого ОСМД. Почему жильцы обращаются за услугами тех же сантехников, электриков или клининговые компании других сторонних фирм? Конечно, переходной период до конца еще не завершен и многие больше доверяют частным отдельным фирмам, поскольку в подсознании все что связанно с ЖКХ вызывает не очень приятную картинку с совковым уровнем обслуживания. Однозначно это нужно менять, тем более, что речь идёт о ОСМД, а не о совковом ЖЕКе. Поэтому мы решили, что было бы здорова если бы ОСМД смогло рекламировать свои услуги. Более того, если на территории жилого комплекса присутствуют разного рода бутики, магазинчики или офисы предоставляющие частные услуги это сможет привлечь дополнительные средства в бюджет правления. Да, для этого возможно придётся привлечь WEB, но чем индивидуальнее реклама, тем она эффективнее. Что же касается Системы Управления Контроля Доступа в частности лифтов, да эта идея не нова, но нам хотелось ее сделать наиболее простой, не требующей сложной деталировки при установке и что наиболее важно- доступной для всех ОСМД по своему бюджету. «Домофонные системы» прекрасно понимают, что существующие на сегодняшний день решения в этой области связаны с большими материальными затратами, а поскольку мы говорим о эффективном организационно-экономическом обеспечении ОСМД, то в первую очередь рассматривали продукт, который сможет себя оправдать при минимальных вложениях на этом рынке.
Наша система IP домофонии это продукт британских разработчиков компании BAS-IP, официальным представителем которого мы и являемся. Учитывая длительную работу на этом рынке, мы прислушиваемся к просьбам и идеям наших клиентов совершенствуя продукт совместно с производителем. Очень часто к нам обращаются главы ОСМД с всевозможными задумками и пожеланиям. На сегодняшний день мы готовы предоставить продукт, способный интегрироваться в одну сеть с другим оборудованием как например: видеонаблюдение, СКУД, сигнализация, элементы умного дома. В комплексе это все помогает свести управление всем домом или целой группе домов на один пункт управления, не требующий содержания персонала в каждом подъезде или секции. Что еще не мало важно, учитывая разностороннюю социальную группу наша система способа поддерживать и старую аналоговую домофонию, так что бы при замене оборудования жильцы с уже установленными аудио трубками не почувствовали дискомфорт.
Не мало внимания уделено дизайну и кастомизации продукта, это всегда нас эффектно отличает от любого другого производителя. Хотите, чтобы панель при открытии двери с Вами здоровалась голосом героя из Вашего любимого фильма? Пожалуйста! Возможности практически безграничны при наличии наших открытых протоколов и Вашей фантазии. Комфорт по управлению системой рассчитан не только для управляющей компании, но и для самих жильцов, так как они получают возможность использовать собственный смартфон в качестве домофона в любой точке мира при наличии интернета, а сам смартфон может стать уникальным идентификатором для прохода в подъезд с невозможностью скопировать его код. Для гостей, курьеров, коммунальных служб мы придумали альтернативу электронным ключам - простая гостевая ссылка с временным доступом отправляемая на телефон гостя.
В завершении хотелось бы сказать, что «Домофонные системы» это не просто продажа и установка оборудования, мы действительно понимаем проблемы людей, и если уже что-то беремся делать, то делаем это лучше всех!